Förberedelser vid tillbyggnation
Om ni funderar på att bygga till huset; skissa, fundera och diskutera vad ni tror att det går att göra med huset. Är en utbyggnation, dvs en utökning av husets byggyta att föredra? Eller är det kanske en påbyggnation, dvs utöka huset på höjden med en våning till, som är det bästa alternativet? Räcker det kanske med ett par takkupor för att få till den känsla/volym ni eftersträvar?
En grundförutsättning för att ni ska kunna förverkliga era tillbyggnadsdrömmar är att kolla upp vad fastighetens detaljplan tillåter. Det kan vara så att det i området inte tillåts bygga högre/ fler antal våningar eller har fastigheten redan utnyttjat maximal byggrätt på tomten? Det är därför viktigt att i ett tidigt skede kolla med kommunen vilka möjligheter som finns på er fastighet.
Behöver du bygglov för din tilltänkta tillbyggnation? Eller räcker det med en bygganmälan för till exempel attefallsregler? Läs noga på kommunens hemsida vad som gäller och vid oklarheter, kontakta kommunens bygglovsavdelning för att få svar vad som gäller för just dig. Om bygglov krävs, vilka handlingar kräver kommunen in vid en bygglovsansökan?
Tänk på att det finns kommuner som har upp till tio veckors handläggningstid (och eventuellt fler) under vår/sommar så tänk med handläggningstiden som en del av er tidsplanering.
Om ni fastnar i tankar kring utformningen eller vill spåna med en annan part om optimala lösningar, kontakta en byggprojekteringsföretag/arkitektbyrå. De hjälper er att vända och vrida på förutsättningar, behov och idéer tills ni hittar den bästa möjliga lösningen. Vid tillbyggnader gäller det att få ihop rumssamband, undvika hallar/korridorer i möjligaste mån och säkerställa antalet önskade funktioner. En arkitekt/ingenjör bör vara på plats i huset under projekteringstiden för att se förutsättningar tekniskt, utformningsmässigt etc. för att kunna hjälpa er optimalt.
Byggprojekteringsbyrån/arkitekten är den part som hjälper er att ta fram de handlingar som kommunen kräver vid en bygglovsansökan/ bygganmälan.
Låt projekteringen (arkitekt, konstruktör och ev. besiktningar) ta den tid som det krävs så att resultat i slutänden blir det bästa möjliga. Det är viktigt att både arkitekt och konstruktör har bedömt förutsättningar innan bygglovet söks för att inte få fördyrande ändringar. Med ett bra underlag kan en entreprenör lämna en mer specifik och konkret offert på byggnationen.
Hur ser er budget ut? Lägg tid på att göra en utförlig budget med uppskattade, eller fasta priser för byggmaterial och kostnader för hantverkare. Håll budgeten uppdaterad och följ budgeten under projektets gång för att undvika ytterligare utgifter.
Hitta entreprenör eller bygga själv
Har du kunskaper, färdigheter och tid för att kunna bygga själv eller är den bästa lösningen att anlita en entreprenör? Om du bygger själv behöver du utöver kunskaperna även projektleda byggnationen och anlita de olika typer av hantverkare för de moment som du inte får utföra på egen hand som t ex el. Saknar du kunskap för vissa moment eller inte hinner slutföra vissa moment i tid kan det innebära onödiga förseningar av byggnationen.
Om du anlitar en entreprenör finns det några saker att tänka på; entreprenadform/ upphandlingsform, byggföretagets ekonomiska status och framför allt referenser.
Vissa byggprojekteringsföretag som Byggingenjörsbyrån (länk) har en tjänst som hjälper er att skapa det underlag ni behöver för att få in så kompletta offerter som möjligt av en entreprenör. De hjälper även till att granska offerter och genomföra kontraktskrivningsmöte samt gör alltid en kreditcheck på tänkt entreprenör för att minimera eventuella risker.
En viktig sak att tänka på är vilken upphandlingsform du väljer att skriva kontrakt på, det vill säga vill du skriva kontrakt med en eller flera entreprenörer? Själva upphandlingsformen styr vilket ansvar entreprenörerna har gentemot beställaren och även vilka ansvarsförhållanden som gäller mellan parterna. I Sverige finns det två huvudsakliga upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad (även totalentreprenad). I en delad entreprenad har beställaren parallella avtal med flera entreprenörer och håller ofta själv i byggledningen, i en generalentreprenad upphandlas en enda entreprenör som sedan upphandlar eventuella underentreprenörer.
Be entreprenören om tidigare referenser för att säkerställa att byggföretaget är en bra part att utföra er tillbyggnation. Gör en sökning på nätet på ansvarig person och företaget för att se om det finns något skrivet, positivt och negativt.
Tänk på att bra entreprenörer ofta har kö så var ute i god tid när du letar efter en byggfirma som kan upplåta er tillbyggnation. Ett tips är att ta kontakt med byggföretag redan under kommunens handläggning av bygglovet för att få in offerter.
Beroende på projektet storlek kan en enklare tillbyggnation, som en ny entré ta några veckor medan en stor tillbyggnation kan ta månader. Ibland kan det vara så att ni tillfälligt även måste flytta ur det befintliga huset medan tillbyggnationen byggs.
Det finns många saker som kan inträffa under ett byggprojekt så planera in en marginal både när det gäller tidplan och budget för att undvika frustrerande utgifter eller förseningar.
Om du fastnar i tankar kring lösningar, inte klarar av att skapa rätt handlingar, har svårt att förstå detaljplanen eller känner dig osäker att anlita en entreprenör, ta hjälp! En tillbyggnation är en investering som ger mervärde för både familjelivet och huset.
Johan Grufman, föreläsare på Husbyggarträffar
